Qual o melhor índice para aluguel de imóveis, IGP-M, IPCA ou IVAR?

Definindo o valor justo para um aluguel: IGP-M, IPCA e IVAR

Muitos proprietários de locações e aluguéis residenciais se preocupam em manter o custo do aluguel em um patamar justo, que ainda seja benéfico para ambas as partes.

Para isso, é necessário levar em consideração o mercado imobiliário local, a lei da oferta e procura, e os três principais indicadores macroeconômicos usados para medir a variação dos preços: IGP-M, IPCA e IVAR.

A Busca por um Valor Justo

A busca por um preço justo para o aluguel, que beneficie o proprietário e seja acessível e justo para o inquilino, é um dos principais fatores a serem considerados na hora de definir o valor do aluguel.

O proprietário deve levar em conta todos os custos inerentes à locação, como taxas, impostos, manutenção e energia elétrica, para calcular o preço ideal. Além disso, o mercado imobiliário local deve ser analisado para que o proprietário não seja prejudicado.

Influência da Lei da Oferta e Procura

A lei da oferta e procura também influencia diretamente o preço dos aluguéis. Quando há uma oferta maior de imóveis, o proprietário deve estabelecer um preço mais baixo para atrair inquilinos, pois a demanda por esses imóveis é menor.

Por outro lado, quando há poucos imóveis disponíveis, o proprietário pode estabelecer um preço mais alto, pois a demanda por esses imóveis é maior.

IGP-M, IPCA e IVAR

Os três principais indicadores macroeconômicos usados para medir a variação dos preços são:

Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M);

Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA); e

Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR).

O IGP-M é o índice que mede a inflação no mercado de bens e serviços; o IPCA é o índice que mede a inflação no mercado de bens de consumo; e o IVAR é o índice que mede a inflação no mercado de aluguéis residenciais.

Esses indicadores são importantes para que o proprietário possa acompanhar a variação dos preços e definir o valor justo para o aluguel, sem perder seus próprios benefícios financeiros.

Para definir o valor justo para o aluguel, o proprietário ainda deve levar em conta os custos mais comuns, como o estado e as características do imóvel, a localização, idade e estado de conservação do imóvel, entre outros fatores.

Assim, ele poderá estabelecer um preço justo que beneficie o proprietário e seja acessível para o inquilino.

Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M)

O IGP-M é um índice Geral de Preços ao Mercado, que serve para acompanhar a inflação e estabelecer o preço justo de aluguéis.

Ele é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e representa a variação de preços de bens e serviços, para que o mercado possa se adequar às flutuações de preços.

O que é o IGP-M?

O IGP-M é um índice de preços que leva em consideração a variação de preços de bens e serviços no mercado. Ele é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e possui três subíndices:

Índice de Preços ao Consumidor (IPC);

Índice de Preços ao Produtor (IPA); e

Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) é semelhante ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ao monitorar os preços ao consumidor, e representa cerca de 30% do índice total.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) monitora os preços de bens em estágios anteriores à comercialização final para consumo. Esta medida capta variações de preços de produtos agropecuários e industriais para transações entre empresas, que contribuem com 60% do índice total.

O terceiro subíndice a ser considerado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que monitora os preços aplicados na construção de residências no Brasil e tem um peso de 10% no Índice Geral.

Vantagens e desvantagem do indicador

O IGP-M é um índice que beneficia tanto proprietários quanto inquilinos, pois ele é usado como referência para estabelecer o preço justo de aluguéis.

Assim, o proprietário pode reajustar o preço do aluguel de acordo com a inflação, enquanto o inquilino pode ter a certeza de que o preço cobrado pelo aluguel está de acordo com o mercado.

Como é calculado?

O IGP-M é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). 60% do IGP-M é constituído pelo IPA, 30% pelo IPC e 10% pelo INCC.

O índice é calculado a partir da combinação dos seus subíndices, sendo que cada item tem seu peso individual, como foi visto. Quanto mais alto é o IGP-M, mais altos podem ficar os preços, especialmente de locação.

Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é o principal indicador de inflação oficial do Brasil.

É calculado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e tem como objetivo medir a variação de preços de bens e serviços adquiridos por famílias com rendimentos de até 40 salários mínimos.

O que é o IPCA?

O IPCA é um índice de referência para o governo, pois é a partir dele que são definidas políticas econômicas, como a taxa básica de juros (Selic). O indicador é usado para o cálculo dos reajustes de contratos de aluguel, como o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M).

Como ele influencia no preço dos aluguéis?

O IPCA é um dos índices usados para reajustar os contratos de aluguel. Ele é usado em contratos que não especificam outro índice para reajuste, como o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M).

Assim, quando o IPCA aumenta, o proprietário pode aplicar esse aumento nos aluguéis, o que pode influenciar no preço do aluguel.

Vantagens e desvantagem do indicador

O IPCA é um indicador que pode beneficiar tanto o proprietário quanto o inquilino. Para o proprietário, o IPCA oferece a possibilidade de reajustar o aluguel de acordo com a variação de preços no mercado.

O IPCA é focado nos preços ao consumidor no varejo, então pode garantir preços acessíveis de locação aos inquilinos.

Como é calculado?

O IPCA é calculado mensalmente pelo IBGE. O cálculo é feito com base em um levantamento de preços de bens e serviços adquiridos por famílias com rendimentos de até 40 salários mínimos.

Os preços são coletados em diversas cidades brasileiras e os dados são analisados para determinar a variação de preços no período.

O IPCA leva em consideração nove categorias principais, que são subdivididas em sub itens, totalizando 465 produtos medidos mensalmente:

Alimentação e bebidas;

Artigos de residência;

Comunicação;

Despesas pessoais;

Educação;

Habitação;

Saúde e cuidados pessoais;

Transportes; e

Vestuário.

Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR)

O Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) é um indicador que mede a variação dos preços dos aluguéis residenciais ao longo do tempo.

Ele tem como objetivo fornecer informações para proprietários e inquilinos sobre a evolução dos preços dos aluguéis. Ele foi lançado em 2022, em busca de preencher uma lacuna no acompanhamento dos preços do mercado imobiliário.

O que é o IVAR?

O IVAR é um índice que mede a variação dos preços dos aluguéis residenciais ao longo do tempo. Ele é calculado a partir de informações de mercado, como a variação dos preços dos imóveis nos últimos meses, e é atualizado mensalmente.

O IVAR vem apresentando uma estreita ligação com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que é um dos subíndices do IGP-M. Essa ligação está diretamente relacionada ao setor imobiliário.

Como ele influencia no preço dos aluguéis?

O IVAR tem como principal função fornecer informações sobre a evolução dos preços dos aluguéis residenciais. Ele é usado para acompanhar a variação dos aluguéis e auxiliar na tomada de decisão de proprietários e inquilinos.

Vantagens e desvantagem do indicador

O IVAR é benéfico para ambos os lados da relação locatícia. Para o proprietário, ele serve como uma referência para definir o valor de aluguel de seu imóvel, baseado na evolução dos preços dos aluguéis da região.

Já para o inquilino, o IVAR fornece uma referência para avaliar se o valor do aluguel está de acordo com o mercado. Por ser um indicador específico para o mercado imobiliário, pode ser visto como mais confiável.

Como é calculado?

O IVAR é calculado a partir de informações de mercado, como a variação dos preços dos imóveis nos últimos meses. Ele é atualizado mensalmente para que os dados sejam sempre os mais atualizados possíveis.

A Fundação Getulio Vargas (FGV) calcula o IVAR com base nos valores praticados nos contratos de aluguel de imóveis residenciais nas quatro principais capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

A instituição obtém esses valores por meio de parcerias feitas com empresas que administram imóveis, as quais fornecem dados anonimizados sobre os contratos de locação que administram.

O Cálculo do IVAR da FGV considera os valores entre o primeiro e o último dia de cada mês para a sua consolidação e posterior publicação.

A FGV informa que, além dos valores dos contratos novos, os reajustes de contratos já existentes e as características dos imóveis também são levados em conta para a consolidação dos valores mensais do IVAR.

Opinião de especialistas sobre a escolha do indicador ideal

Escolher o melhor indicador para definir o custo de aluguéis residenciais é algo que não deve ser feito de forma precipitada. Por isso, é importante contar com a opinião de especialistas para encontrar o indicador ideal.

No caso do Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR), especialistas consideram que é uma ferramenta útil para medir a variação dos preços dos aluguéis residenciais ao longo do tempo. Assim, ela ajuda a fornecer informações para proprietários e inquilinos.

No entanto, é importante considerar que todos os indicadores têm suas limitações e que cada um pode ser mais apropriado para uma determinada situação. Por isso, é recomendável consultar especialistas para escolher o melhor indicador para definir o custo de aluguéis residenciais.

Em suma, para escolher o melhor indicador para definir o custo de aluguéis residenciais, é importante contar com a opinião de especialistas relevantes. O Índice de IVAR é um indicador útil para esse propósito, mas outros indicadores também podem ser mais apropriados para determinadas situações.

Economista da Cy Capital, Eliane Teixeira

A economista Eliane Teixeira, da Cy Capital, acredita que a escolha do indicador ideal depende da perspectiva do proprietário ou do locatário. Segundo ela, o IGP-M é impactado pelos preços do mercado internacional, o que pode resultar em variações mais intensas do que o IPCA.

Por outro lado, o IVAR, apesar de ser mais recente e ter uma série histórica mais curta, tem apresentado uma maior relação com o INCC, um subíndice do IGP-M que está diretamente relacionado ao mercado imobiliário.

Diante disso, é importante que o proprietário ou o locatário avalie qual indicador se adequa melhor às suas necessidades. Por isso, é fundamental contar com a opinião de especialistas para encontrar o indicador ideal.

Coordenador dos Índices de Preços do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV), André Braz

O IVAR é o indicador ideal para definir o custo de aluguéis residenciais, segundo a opinião de especialistas.

O coordenador dos Índices de Preços do Instituto Brasileiro de Economia, André Braz, explica que o IGP-M e o IPCA não foram originalmente projetados para serem indicadores do mercado imobiliário, pois mensuram a inflação da indústria e do agronegócio, respectivamente, e refletem a variação do custo de vida das famílias.

Ao contrário, o IVAR foi criado especificamente para monitorar a variação dos imóveis que estão efetivamente alugados. Por isso, é o indicador ideal para definir o custo de aluguéis residenciais. No entanto, a questão de ser melhor ou pior é determinada pela negociação entre inquilino e proprietário.

Como escolher o melhor índice para definir o custo do aluguel residencial

Agora que já sabemos quais são os principais índices para definir o custo do aluguel residencial, vamos entender melhor como escolher o melhor índice para definir o custo do aluguel. Para isso, é importante considerar os seguintes tópicos:

Como os índices de reajuste de aluguel são aplicados?

Os índices de reajuste de aluguel devem ser aplicados somente uma vez ao ano, na data em que o contrato foi assinado.

Reajustes com base no salário mínimo são expressamente proibidos, devendo ser realizados somente com base em valores em reais.

Portanto, a data de aniversário do contrato de aluguel não é a mesma que a data de pagamento do aluguel, mas sim a data em que o contrato foi celebrado.

Quais são as vantagens e desvantagens de cada índice?

O IGP-M é um índice que mede a variação de preços de bens e serviços no mercado brasileiro, e não é específico para o mercado imobiliário, o que pode gerar algumas imprecisões na definição do custo do aluguel.

O IPCA é um índice que mede a inflação oficial do país, e também não é específico para o mercado imobiliário, o que pode gerar algumas imprecisões na definição do custo do aluguel.

O IVAR é um índice que mede a variação de preços de bens e serviços no mercado imobiliário, o que o torna uma boa opção para proprietários que desejam acompanhar a inflação específica do mercado imobiliário.

O IVAR foi criado especificamente para o mercado imobiliário. Por outro lado, o IVAR é um índice menos conhecido e menos utilizado, o que pode gerar algumas imprecisões na definição do custo do aluguel.

Quais são as principais diferenças entre os índices?

A principal diferença entre os índices é que o IGP-M e o IPCA medem a inflação geral do país, enquanto o IVAR mede a inflação específica do mercado imobiliário.

Além disso, o IGP-M e o IPCA são índices mais conhecidos e mais utilizados, enquanto o IVAR é um índice menos conhecido e menos utilizado.

Quais são as principais considerações ao escolher um índice?

Ao escolher um índice para definir o custo do aluguel, é importante considerar o objetivo do proprietário. Se o objetivo é acompanhar a inflação geral do país, o IGP-M ou o IPCA são boas opções.

Se o objetivo é acompanhar a inflação específica do mercado imobiliário, o IVAR é uma boa opção. Além disso, é importante considerar a confiabilidade e a precisão dos índices.

Com essas considerações em mente, os proprietários podem escolher o índice que melhor atenda às suas necessidades e definir o custo do aluguel de forma precisa e confiável.