Time Locação Pro | 28/12/2023

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No mundo dinâmico da locação de imóveis, problemas como a inadimplência no pagamento de aluguéis e demais despesas aplicáveis são situações comuns que podem gerar uma enorme dor de cabeça tanto para o proprietário do imóvel quanto para a imobiliária que administra a locação.

Além de afetar o fluxo de caixa, isso pode gerar disputas financeiras e legais complicadas entre as partes envolvidas. Felizmente, existem alternativas para combater esse tipo de situação e uma delas é o recurso às garantias de locação.

Trata-se de uma forma eficaz de minimizar o risco financeiro e garantir uma cobrança ou renegociação adequada com o inquilino inadimplente. Uma dessas garantias é o seguro fiança, uma opção cada vez mais presente nos contratos de locação.

Ao longo deste artigo, nos aprofundaremos sobre como o seguro fiança funciona e também apresentaremos outras garantias de locação existentes.

Nos acompanhe nesta leitura e entenda melhor quais são as opções disponíveis para proteger seu negócio e garantir uma locação mais tranquila e segura.

O que é o seguro fiança e qual a sua finalidade

O seguro fiança é uma modalidade de garantia locatícia que pode ser contratada pelo inquilino para assegurar o pagamento do aluguel e demais encargos derivados da locação de um imóvel, visando proteger o locador de potenciais prejuízos financeiros.

Na prática, o seguro fiança funciona como uma garantia extra para o proprietário do imóvel. Ele é contratado pela imobiliária junto a uma companhia seguradora e pode englobar:

Pagamento de aluguéis atrasados;

Multas;

Taxas de condomínio;

IPTU e outras despesas relacionadas à locação.

Se, por algum motivo, o locatário se tornar inadimplente, o seguro assume a responsabilidade de arcar com essas despesas, protegendo o proprietário contra prejuízos materiais e financeiros.

A proposta do seguro fiança é justamente fornecer uma segurança adicional para o locador, ao mesmo tempo em que concede ao locatário uma alternativa mais simples e prática do que o tradicional fiador, que muitas vezes é algo difícil de se conseguir.

Além disso, normalmente, as apólices de seguro fiança podem ser parceladas ao longo do contrato de locação, proporcionando uma maior flexibilidade financeira para o inquilino.

Portanto, o seguro fiança tem como principal finalidade evitar que o proprietário sofra prejuízos por conta de inadimplências e garantir que ele receba os valores devidos, resguardando a relação de locação.

No panorama atual, onde a inadimplência tem sido um desafio constante, o seguro fiança surge como uma ferramenta valiosa e um instrumento eficaz no contrato de locação, oferecendo mais tranquilidade e segurança para as partes envolvidas.

Em suma, o seguro fiança serve como uma apólice de resguardo que ajuda a proteger os interesses do locador e minimizar o risco de eventuais contratempos na locação de um imóvel, sempre com o objetivo de preservar a saúde financeira dos envolvidos.

Como funciona o seguro fiança para locação

No seguro fiança para locação, o locador é o principal beneficiado visto que a seguradora se compromete a cobrir qualquer prejuízo financeiro relacionado à inadimplência ou demais encargos derivados da locação, caso o inquilino não consiga arcar com suas obrigações.

A seguradora é quem fica responsável por garantir o pagamento do aluguel ao locador, caso o inquilino não cumpra com sua responsabilidade. Esse seguro substitui a necessidade de um fiador e proporciona uma segurança maior ao locador.

Para acionar este seguro, cabe ao proprietário do imóvel acionar a seguradora no caso de qualquer atraso por parte do inquilino, comunicando a inadimplência à seguradora. Assim, a seguradora paga ao locador o valor correspondente ao aluguel atrasado.

No entanto, é importante destacar que esse procedimento não isenta o inquilino de suas obrigações financeiras relacionadas ao contrato de aluguel. O valor pago pela seguradora ao locador se transforma em uma dívida do inquilino junto à seguradora.

Mesmo que a seguradora tenha assumido o pagamento do aluguel atrasado, o inquilino ainda é responsável por negociar o ressarcimento do valor pago pela seguradora em seu lugar. Essa negociação ocorre diretamente entre o inquilino e a seguradora.

Este modelo de garantia locatícia proporciona mais segurança para o proprietário do imóvel e pode representar um facilitador para o inquilino, uma vez que não é necessária a figura do fiador.

Principais benefícios de ter um seguro fiança

É importante lembrar que embora o benefício principal seja voltado para o locador, o seguro fiança também traz várias vantagens para a imobiliária que oferecer esse serviço. Quer saber quais são esses benefícios? Aqui estão os principais pontos:

Redução do tempo de inadimplência: Se o inquilino não conseguir arcar com o aluguel ou qualquer outro encargo derivado da locação, a seguradora é responsável por compensar o locador. Isto garante que o locador não sofra com longos períodos de inadimplência e potenciais perdas financeiras.

Menor risco financeiro: A seguradora assume o risco caso o inquilino não cumpra com suas obrigações contratuais, oferecendo assim segurança financeira ao proprietário do imóvel. Esse fator pode ser crucial para aqueles que contam com a renda da locação para manter a sua subsistência.

Agilidade no processo de aluguel: Muitas vezes, o seguro fiança permite acelerar o processo de aluguel, uma vez que não existe a necessidade de buscar um fiador, tarefa que muitas vezes pode ser demorada e complicada.

Aumento de confiança: O seguro fiança é uma garantia de pagamento para o locador e isso aumenta a confiança entre as partes, o que pode simplificar as negociações e facilitar a agilidade do processo de locação.

Diferencial competitivo para a imobiliária: Oferecer o seguro fiança como uma opção de garantia para os clientes é uma forma de se destacar no mercado imobiliário. Além de atrair locadores que buscam maior proteção financeira, mostra para os inquilinos a preocupação da empresa em proporcionar facilidades e soluções práticas durante a locação.

Fidelização de clientes: A segurança proporcionada pelo seguro fiança é um fator que cria satisfação, tanto para locadores quanto para locatários. Esse alto grau de segurança e tranquilidade emocional colaboram para a fidelização dos clientes à imobiliária.

Portanto, é evidente que a contratação do seguro fiança é uma decisão que proporciona muitos benefícios, sendo uma solução completa e eficaz para os contratos de locação.

Como calcular o seguro fiança da sua locação

Este é um tema vital a ser entendido, pois garante que tanto o locador quanto a imobiliária fiquem cientes do investimento necessário para esse tipo de proteção.

Assim como o valor do aluguel varia de acordo com o imóvel, o custo do seguro fiança é calculado de acordo com uma série de fatores. Primeiramente, ele é estabelecido com base no preço do aluguel do imóvel em questão.

É importante salientar que, dessa forma, não existe um valor fixo para o seguro fiança e este poderá variar conforme a propriedade a ser alugada.

O cálculo do seguro fiança é geralmente baseado entre 1 e 3 vezes o valor do aluguel. Isso significa que se o valor do aluguel mensal for de R$1.000,00, por exemplo, o valor do seguro fiança poderá ser entre R$1.000,00 e R$3.000,00 ao ano.

Para entender melhor, considere que essa faixa de preço serve como um patamar de segurança para o locador. Com isso, caso o inquilino não consiga cumprir com suas obrigações, o seguro protege o proprietário de ficar no prejuízo, cobrindo os aluguéis devidos.

Nesse sentido, maior será a segurança quanto maior for o valor do seguro fiança, uma vez que a cobertura é proporcional. Portanto, o cálculo do seguro fiança é uma questão que envolve avaliar o montante do aluguel em contraste com o grau de segurança.

É uma estratégia eficiente que promove uma maior tranquilidade para todas as partes envolvidas no processo de locação: locador, locatário e imobiliária. Assegurando, que todos os compromissos financeiros relacionados à propriedade possam ser honrados, mesmo em situações imprevistas.

Quais são as outras garantias de locação

Além do seguro fiança, existem várias outras garantias de locação disponíveis destinadas a manter a confiabilidade do negócio e que, geralmente, fazem parte das exigências estabelecidas pelas imobiliárias.

Cada uma dessas garantias tem suas particularidades e exigências, por isso é importante conhecê-las. Abaixo, vamos explicar outras alternativas tão relevantes quanto o seguro fiança:

Fiador

A garantia via fiador ainda é uma das formas mais comuns de garantia locatícia, embora esteja perdendo espaço para outras modalidades.

O fiador é uma pessoa que se compromete a assumir as obrigações financeiras do locatário caso este não as cumpra. Normalmente, exige-se que a pessoa seja proprietária de ao menos um imóvel no mesmo município onde o imóvel alugado está situado.

Depósito Caução

O depósito caução é uma modalidade de garantia em que uma quantia é depositada previamente pelo locatário, geralmente equivalentes a três meses de aluguel, que serão resguardadas para uso em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.

Esse dinheiro, ao término do contrato, deve ser devolvido corrigido ao locatário, caso não seja necessário utilizá-lo.

Título de Capitalização

Outra alternativa é o título de capitalização. Esse tipo de garantia envolve a compra de um título cujo valor é normalmente equivalente a alguns meses de aluguel.

O valor é devolvido ao locatário no final do contrato de locação, sem juros, mas corrigido monetariamente. Em caso de inadimplência, o valor do título pode ser resgatado pelo locador.

Cartão de Crédito

Uma modalidade mais recente que vem ganhando espaço é a garantia via cartão de crédito. Nessa modalidade, as imobiliárias realizam análise de crédito do locatário junto às operadoras de cartão.

O valor do aluguel é debitado automaticamente do cartão de crédito do inquilino. Neste caso, não é necessário desembolsar valor alto inicialmente e não há análise do perfil do fiador.

Entender essas diferentes garantias de locação é fundamental para buscar a melhor opção para o seu caso, levando em conta as possibilidades financeiras e as exigências da imobiliária ou do proprietário do imóvel.

Quais as vantagens de outras garantias de locação

Assim como o seguro fiança, as demais garantias de locação podem ser obrigatoriamente estabelecidas aos inquilinos por parte da imobiliária.

Este requisito, muito mais do que uma mera imposição, serve para garantir uma série de soluções voltadas para a manutenção dos pagamentos, em situações de inadimplência por parte do locatário.

Entre as vantagens dessas outras garantias de locação, podemos citar a tranquilidade que proporciona ao proprietário do imóvel. Afinal, diante de eventuais problemas com o inquilino, essas garantias permitirão o ressarcimento dos valores devidos.

Além disso, essas modalidades de garantias contribuem para a agilidade no processo de locação, uma vez que aumenta a segurança do locador em relação ao cumprimento das obrigações por parte do inquilino.

Também podemos destacar a flexibilidade que as diversas garantias de locação oferecem. Existe sempre a possibilidade de se encontrar uma modalidade que melhor se encaixe na situação do locatário, seja um fiador, um título de capitalização, caução, carta fiança ou mesmo um seguro fiança.

Assim, é possível atender às necessidades específicas tanto do inquilino, quanto do proprietário. Sendo assim, as garantias de locação apresentam uma grande segurança ao locador, graças às exigências da imobiliária.

Além disso, vale reforçar que elas contribuem para um relacionamento mais transparente e seguro entre ambas as partes envolvidas, o que certamente favorece a conclusão bem-sucedida de qualquer negócio imobiliário.

Mesmo diante do investimento inicial que essas garantias podem representar, os benefícios a longo prazo são indiscutíveis, pois elas oferecem proteção financeira, segurança e a garantia de que os termos do contrato de locação serão de fato cumpridos.

Diferenças entre seguro fiança e outras garantias

Apesar do seguro fiança fazer parte das garantias de locação mais conhecidas e aplicadas, ele ainda tem algumas diferenças marcantes das outras garantias.

Diferenças entre o seguro fiança e o fiador

O fiador é um método de garantia de locação bastante tradicional, no qual uma terceira pessoa, que não o inquilino, se responsabiliza pelos pagamentos caso o mesmo falhe.

Enquanto o seguro fiança é uma política contratada pela imobiliária e que paga ao proprietário a quantia devida em caso de default, o papel do fiador é de coobrigado, ou seja, ele será acionado apenas quando o inquilino não cumprir com suas obrigações contratuais.

O processo de aprovação de um fiador pode ser mais demorado e burocrático do que a contratação do seguro fiança, já que requer a comprovação de renda e patrimônio suficiente para arcar com as despesas do inquilino.

Diferenças entre o seguro fiança e o depósito caução

O depósito caução é um método de garantia onde o inquilino fornece ao proprietário uma quantia - geralmente o equivalente a três meses de aluguel - como garantia.

Diferentemente do seguro fiança, que funciona como uma apólice e requer pagamentos regulares, o depósito caução é uma quantia única, revertida ao inquilino ao final do contrato, desde que não existam débitos pendentes.

A desvantagem desse método em relação ao seguro fiança é que ele requer uma quantia considerável de dinheiro adiantado, o que nem sempre é viável para o inquilino.

Diferenças entre o seguro fiança e o título de capitalização

O título de capitalização funciona de forma similar ao depósito caução, mas com a possibilidade de resgatar a quantia no final do contrato e ainda participar de sorteios durante a vigência do mesmo.

Apesar de também requerer um valor adiantado, oferece ao inquilino a possibilidade de retorno do investimento, diferente do seguro fiança, em que o valor pago não é reembolsado.

No entanto, o valor exigido para o título de capitalização costuma ser maior do que o depósito caução e ainda mais alto que o prêmio do seguro fiança.

Diferenças entre o seguro fiança e o cartão de crédito

Alguns sistemas permitem o uso do cartão de crédito como garantia de locação. Nesse caso o limite do cartão deve comportar o valor da locação e sua liberação estará condicionada ao pagamento em dia do aluguel.

Ao contrário do seguro fiança, que não tem qualquer relação com limites de crédito do inquilino, essa modalidade pode prejudicar compras futuras ou comprometer o limite para emergências do inquilino.

Embora o seguro fiança seja uma das garantias de locação mais conhecidas e aplicadas, cada uma destas alternativas possui suas próprias características e vantagens. Cabe ao proprietário ponderar qual a melhor opção para suas necessidades e possibilidades.

Quais os custos relacionados às outras garantias

Assim como o seguro fiança, as outras garantias de locação também podem ter custos associados, e é essencial considerar esses custos para determinar qual alternativa é mais adequada para as partes envolvidas.

É importante levar em conta os custos de cada garantia para determinar qual é a melhor opção para obter o melhor resultado para as partes envolvidas:

Custos associados ao fiador

Como garantia de locação, o fiador é uma opção que não envolve um custo direto para o locatário. No entanto, esse modelo tem suas complexidades e pode acabar gerando despesas indiretas.

Para se tornar fiador, a pessoa precisa comprovar renda superior a três vezes o valor do aluguel e ter um imóvel quitado em seu nome.

Além disso, encontrar um fiador pode ser uma tarefa difícil e demorada, acarretando um tipo de "custo" adicional pela necessidade de buscar uma pessoa disposta a se responsabilizar pelo pagamento do aluguel em caso de inadimplência do locatário.

Custos do depósito caução

O depósito caução, ou simplesmente caução, envolve um pagamento adiantado de até três vezes o valor do aluguel. Ou seja, há um custo direto bastante elevado para o inquilino logo no início do aluguel.

Além disso, o dinheiro do depósito fica retido durante o período da locação, sendo devolvido ao final do contrato caso não haja pendências. Isso significa que o inquilino fica sem a disponibilidade de usar esse dinheiro enquanto estiver morando no imóvel alugado.

Custos do título de capitalização

O título de capitalização é outra forma de garantia que envolve um custo direto para o inquilino. Esse título é uma espécie de poupança que o locatário faz à seguradora, cujo valor é estipulado pelo proprietário do imóvel e costuma ser de 6 a 12 vezes o valor do aluguel.

A principal vantagem é que, ao final do contrato e se não houver débitos, o inquilino recebe de volta o valor integral corrigido pela taxa referencial (TR), além de concorrer a prêmios durante o período de vigência do contrato. A desvantagem é o alto investimento inicial necessário para a aquisição do título.

Custos do cartão de crédito

Algumas empresas já oferecem a possibilidade de aluguel com garantia no cartão de crédito. Nesse caso, o custo direto é a taxa de serviço cobrada pela empresa, que varia mas pode chegar a até 12% do valor do aluguel.

Além disso, é preciso ter um limite disponível no cartão que seja pelo menos quatro vezes o valor do aluguel. Isso pode limitar o uso do cartão para outras despesas, representando um custo indireto.

Em todos os casos, é fundamental pesar os prós e contras, considerando os custos diretos e indiretos, antes de optar pela melhor forma de garantia de locação.

Riscos de não ter um seguro fiança de locação

Embora o seguro fiança seja uma opção com custo um pouco mais elevado para o inquilino, a escolha de não optar por ele pode trazer alguns riscos e desvantagens significativas, tanto para o locatário quanto para o locador e para a imobiliária.

Riscos para o inquilino

Para o inquilino, a falta de um seguro fiança pode resultar em dificuldades para alugar um imóvel.

Isso porque o locatário terá que encontrar outras formas de garantia que são geralmente mais burocráticas e demoradas, como a apresentação de um fiador ou o depósito caução, que implica em imobilizar uma quantia considerável de dinheiro.

Além disso, em caso de imprevistos financeiros que levem ao não pagamento do aluguel, o inquilino pode ter suas dívidas acumuladas até o fim do contrato, o que pode resultar em processos judiciais e até em uma ordem de despejo.

Riscos para o locador

Para o locador, arriscar-se em uma locação sem o seguro fiança pode significar ter de arcar com prejuízos financeiros em caso de inadimplência do inquilino.

Isso se dá pois o processo para reaver o imóvel em casos de falta de pagamento pode ser demorado e custoso, especialmente se forem necessários procedimentos judiciais.

Sem contar que em casos de danos ao imóvel ou falta de pagamento de custos como condomínio ou IPTU pelo inquilino, o proprietário pode ser forçado a assumir esses custos, caso não exista uma garantia que cubra essas despesas.

Riscos para a imobiliária

Para a imobiliária, a falta do seguro fiança pode gerar aumento de custos operacionais e riscos de inadimplência, que podem afetar a saúde financeira da empresa.

Além disso, a imobiliária pode ter sua reputação prejudicada, pois a presença de seguros facilita a locação e passa mais confiança para inquilinos e proprietários.

Portanto, apesar de parecer um custo adicional, o seguro fiança se mostra uma opção segura e facilitadora para inquilino, proprietário e imobiliária, reduzindo riscos e descomplicando o processo de locação.

Ao optar por não ter um seguro fiança, o risco não é apenas de perder essas vantagens, mas também de lidar com as desvantagens e riscos de não tê-lo.

Como é o processo de contratação do seguro fiança

Geralmente, essa modalidade de seguro é apresentada como uma condição para o aluguel do imóvel, figurando como uma alternativa à figura do fiador ou ao depósito caução, práticas comuns em contratos de aluguel.

Ao mostrar interesse em um imóvel para alugar, a imobiliária ou o proprietário apresentará as opções de garantia disponíveis para o contrato, dentre elas o seguro fiança. A partir disso, uma vez autorizado pela imobiliária, o corretor de seguros iniciará o processo de contratação do seguro fiança.

Vale ressaltar que o corretor de seguros tem papel fundamental nesse processo, sendo ele responsável por mediar a relação entre o inquilino e a seguradora, ao cuidar dos trâmites necessários para a contratação do seguro, reunindo e apresentando toda a documentação necessária para o processo.

Uma etapa crucial na contratação do seguro fiança é a avaliação do perfil financeiro do inquilino pela seguradora. Nesse processo de análise de perfil, a seguradora verificará variáveis como a capacidade de pagamento do futuro locatário, o histórico de crédito, dentre outros, a fim de avaliar o risco envolvido na operação.

A partir desta avaliação, a seguradora irá definir o valor do prêmio do seguro, ou seja, o valor que deverá ser pago pelo inquilino para contratação do seguro fiança.

Uma vez definido o valor do prêmio do seguro, e com toda a documentação necessária à mão, o processo de contratação do seguro fiança é finalizado com a assinatura do contrato do seguro fiança.

A partir desse momento, o locatário estará coberto pelas garantias oferecidas pelo seguro, oferecendo maior segurança tanto para ele mesmo quanto para o locador e imobiliária.

Entender o funcionamento do seguro fiança e como ocorre o processo de contratação do mesmo é fundamental para um aluguel tranquilo e seguro, minimizando os riscos e oferecendo proteção a todas as partes envolvidas no aluguel do imóvel.

Como otimizar o gerenciamento de locação

Concluímos, portanto, que apesar da responsabilidade de uma imobiliária pela gestão de uma ampla gama de imóveis e contratos de locação, cada detalhe conta para o sucesso da administração e, por conseguinte, do negócio.

Uma dessas importantes questões a se considerar é a contratação do seguro fiança, uma responsabilidade que, embora esteja sobre os ombros da imobiliária, pode ter um impacto significativo sobre o ritmo das negociações de locação.

Além disso, é fundamental realizar uma autoavaliação quanto aos métodos utilizados para a organização dos dados gerados nesse processo: seriam eles eficientes ou obsoletos?

É preocupante perceber que muitas imobiliárias ainda se apegam ao uso de planilhas do Excel para tais fins, um sistema que, com o tempo, revelou-se inadequado dada sua limitação e margem para erros humanos.

Portanto, identificar uma alternativa mais moderna, precisa e sustentável torna-se não somente um diferencial, mas uma necessidade nesse mercado. Quer saber por que só planilhas não são suficientes e conhecer soluções mais adequadas?

Convidamos você a ler mais sobre o assunto para entender a importância de uma gestão otimizada e eficiente na locação de imóveis!

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